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권리금 제로시대
서울 중구 충무로에서 9년째 삼겹살집을 운영하고 있는 김준환씨(가명·45). 최근, 건강이 좋지않아 병원을 찾았다가 의사로부터 휴식이 필요하다는 진단을 받았다.그 동안 힘든 식당 일에 마음까지 지친 그는 이번기회에 가게를 정리하고, 고 향에 내려가 팬션사업을 시작하기로 마음먹었다.
김씨는 가게를 내놓기 위해 근처 복덕방을 찾았다가 깜짝 놀랐다. 96년 30평 규모의 1층 식당을 계약할 당시 전 임차인에게 지급했던 권리금 2억9000만원을 받을 길이 막막해졌기 때문이다.
특히, 최근 들어 식당을 해보겠다고 찾아오는 예비 창업자들의 발길마저 뚝 끊 겨 계약 성사 자체가 어렵고, 권리금도 잘 받아야 1억5000만원 정도라는 게 중 개사의 설명이었다.
9년 새 모든 물가는 몇 곱절 뛰었지만 김씨 가게 권리금은 반 토막이 난 셈이 다.
가끔, 주변 상인들에게 ‘권리금을 다 받을 수 없을 것’이라는 말은 들었지만 막상 사실을 확인하고 무척 실망이 컸다. 김씨는 지금, 이대로 주저 앉아 식당 업을 계속할지, 아니면 권리금 절반을 포기하더라도 과감하게 가게를 정리하고 새 사업을 시작할지 밤잠을 설치며 고민중이다.
■권리금 끝없이 추락■
내수불황이 장기화 되면서 상가권리금이 끝없이 추락하고 있다. 한 부동산 컨 설팅업체 조사에 따르면 올 2·4분기 기준, 서울지역 점포의 평당 평균 권리금 은 336만7000원. 지난해 말 377만9000원에 비해 10.9%나 떨어졌다.
지역별로 살펴보면 같은 기간, 평당 권리금 하락 폭은 △사당역 66만8000원(20 .7%) △노량진 96만1000원(18.8%) △창동역 70만1000원(17.5%) △목동5거리 47 만9000원(13.8%) △연신내 30만5000원(7.5%) △신촌 7만4000원(1%) 등으로 나 타났다.
특히, 서울 성신여대 상권의 경우 평당 234만원에서 161만원으로 무려 31.2%나 급락, 서울지역에서 하락 폭이 가장 큰 곳으로 조사됐다. 영등포 등 일부지역 에서는 폐업 상가가 속출, 바닥 권리금 마저 파괴되는 현상이 발생하기도 했다 .
이처럼 상가권리금이 큰 폭으로 떨어졌는데도 점포를 얻으려는 예비 창업자들 의 발걸음까지 뜸해 하락세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 하락 지역도 서울 전역, 전국으로 확산되고 있어 여러 가지 사유로 점포를 정리하려는 영세 사업 자들의 시름이 깊어지고 있다.
부동산114 김혜현 부장은 “주5일제 실시, 직장인들의 회식문화 등이 바뀌면서 몇 년 전부터 도심 주요상권의 점포 권리금이 급락하고있다”며 “특히, 올 들 어 강남보다는 뉴타운 개발 기대감이 높았던 강북권의 하락 폭이 큰 편”이라 고 말했다.
■지역별 실태■
그 동안 타 상권에 비해 상대적으로 불황여파가 적었던 강남지역 점포들도 급 감하는 매출과 권리금 하락추세에 몸살을 앓고있다.
특히, 강남역 주변 이면도로에 형성된 상가들의 경우 주 5일 근무와 경기위축 직격탄을 맞고 있다. 현재 이곳 20~30평, 1층 기준 식당 점포의 권리금은 1억~ 2억원 정도. 그러나 한창 잘 나가던 2000년 초반, 3억~4억원에 비하면 절반 정 도 떨어진 금액이다.
영등포시장 인근 상가도 매출하락에 고통 받고 있기는 마찬가지. 폐업하는 곳 이 늘면서 아예 권리금이 없는 상가도 나오고 있다.
OK공인중개사무소 O대표는 “백화점, 대형 할인마트 등으로 손님을 빼앗긴 재 래시장의 경우 점포 절반 정도가 비어있는 상태”라며 “이곳에서는 바닥권리 금은 물론, 시설비도 건지지 못하는 사례가 많다”고 말했다.
다만, 압구정역 인근 상권은 비교적 안정적인 분위기를 유지하고 있다. 공간 부동산 이상훈 부장은 “상권이 워낙 좋은 지역적 특성 때문인지 올 초부터 점 포 문의가 다소 늘고 있어 다행”이라며 “역 주변 점포 권리금의 경우 호가보 다 10% 정도 내린 상태에서 계약이 가능하다”고 말했다.
노량진 상권의 권리금 하락세도 지속되고 있다.
올 2분기 이 지역의 점포 권리금은 평당 평균 415만7000원. 지난해 말 511만80 00원보다 18.8%나 떨어졌다. 그러나 지난 5월 뉴타운 사업계획이 승인· 공고 되면서 상권발전에 대한 기대감으로 땅값은 지속적인 상승추세를 보이고 있다.
국내최대, 대표 재래시장이 밀집해 있는 중구와 종로,미아 상권도 권리금 급락 현상에 손을 놓고 있기는 마찬가지.
종로 3가역 인근 신현대 부동산 조중현 사장은 “종로 2가 대로변 1층 상가 권 리금은 한때 2억5000만원까지 호가했으나 지금은 1억원 미만으로 떨어졌다”고 강조하고 “그러나 청계천 개발에 대한 기대심리 등이 작용해 매도를 유보하는 건물주들이 많다”고 밝혔다.
미아역 인근에 위치한 행운공인중개사 안완수 사장도 “내수 위축으로 소규모 음식점과 부동산 점포 권리금이 가장 많이 떨어졌다”고 지적했다.
그는 이어 “실제로 미아전철역에서 2분 거리에 위치한 실 평수 80평짜리 식당 (갈비 집)의 경우 2000년 초 권리금 1억2000만원에 계약, 영업을 시작했다. 그 러나 최근에 장사가 안돼 권리금 3600만원에 다른 사람에게 가게를 넘겼다. 5 년 새 권리금이 8400만원이나 떨어졌다”고 말했다.
■언제쯤 회복되나■
서울 등 대부분 지역의 상권은 이미 ‘되는 곳’과 ‘안 되는 곳’으로 양극화 현상을 보이고 있다. 또 주5일제 시행 등으로 상권의 분산 현상이 지속되고 있 어 도심권의 권리금 회복 가능성은 상당히 부정적이다.
특히, 대형 쇼핑 몰에 입점한 판매시설의 경우 할인점, 백화점 등 다양한 유통 시장과 경쟁이 불가피하다. 따라서 특별한 아이템 없이는 매출을 올릴 수 없고 , 권리금 회복도 어려울 것으로 보인다.
한편, 경기회복이 늦어지면서 신규 분양상가시장에도 찬바람이 불 것으로 예상 된다. 올 상반기 전국에서 분양된 상가는 모두 187곳으로 작년 같은 기간의 절 반 수준(360곳)이다.
아파트 단지 내 상가 인기도 예전과 같지 않다. 더구나 상가는 실물경기 영향 을 많이 받는 특성이 있다.
“경기가 호전되지 않는 한 권리금 하락은 상당기간 지속될 것”이라는 것이 전문가들의 대체적인 전망이다.
■상가 권리금 높이려면■
사실 실체가 불분명한 상가 권리금은 매출과 밀접한 관계가 있다. 대부분 입지 여건에 따라 권리금 수준이 결정된다.
그러나 소비 패턴은 빠르게 변하는 특성이 있다. 따라서 ‘아니다’싶으면 과 감한 업종 전환이 필요하다. 입지와 소비패턴에 맞는 업종을 선택해야 권리금 상승 효과를 유인할 수 있다. 입지가 아무리 좋아도 업종 선택을 잘못 했을 경 우 권리금은 하락 한다.
부동산 전문가들은 높은 상가권리금을 유지하기 위해서는 “차별화 된 마케팅 방법, 프랜차이즈 상가로의 전환, 저가상품 공급을 통한 매출향상 등이 필수적 ”이라고 지적하고 있다.
[출처:매경이코노미]
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