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상권클리닉 2
상권은 그 지역에 오랜 거주한 주민이 가장 잘 안다. 전문가가 백날 떠들아봐야 저간의 사정을 모르면 실수할 수 있는 것이 상권조사다. 비근한 예를 하나 들어보자.
한양대 정문앞 (지금은 횡단보도가 옮겨졌지만) 횡단보도 맞은편은 조사적 관점에서 볼 때 거의 명당 수준이다.
한대 먹자골목 방향의 횡단보도보다도 사실상 유동량은 더 많다. 가시성이 뛰어나고 접근성도 매우 편리하다. 게다가 상가의 전면이 넓고 항시 횡단보도를 이용하기 위한 대기자들로 넘쳐난다. 그런데 이곳을 잘 알고 있는 사람들은 하나같이 魔가 낀 자리라고 생각한다. 어떤 업종이건 심지어 기업형 프랜차이즈가 들어와도 6개월 정도 버티면 잘 버티는 것이다. 그간의 존재 업종을 살펴보면 중국집, 커피숍, 신발가게, 햄버거, 치킨 등 무수하다.
이 모두가 실패하고 나갔다는 사실을 아는 사람은 다 안다. 필자 역시 그에 대한 이유를 도통 찾을 수 없다. 겨우 한다는 소리가 ‘터가 안좋은 탓인가 보다’라는 비과학적인 답변만 할 수 밖에 없다. 이 글을 쓰는 지금도 왜 안될까 생각하지만 모르기는 마찬가지다.
일전에 현장 강의를 위해 범계역 상권을 둘러보면서 한블럭 안쪽이지만 진정한 먹자가 시작되는 상권의 보행자 사거리 코너의 식당이 한눈에 들어왔다. 누가봐도 탐이 날 만한 그런 자리였다. 그런데 교육생 들이 하나같이 질문이 “선생님 이 자리는 매번 주인이 바뀌는데 장사는 대부분 신통치 않은데 그 이유가 뭐에요?”라고 묻는 것이였다. 이야기를 들어보니 그 자리도 魔가 낀 자리였던 것이다. 지레 입지의 우수성을 강변했다면 욕 들어 먹기 딱 좋았을 것이다. “그래서 창업은 자기가 잘 알고 있는 동네부터 조사해 나가라는 것입니다. 모르는 사람은 저 자리를 많은 권리금을 주고 들어가지만 적어도 여러분은 의심을 하고 선뜻 계약서에 도장을 찍지는 않을테죠.”
강변 터미널 뒷편의 동서울 호텔 앞은 먹는 장사로 성공할 기회가 많은 곳이다. 조사적 관점에서 살펴보면 유동인구도 거의 없고, 소규모 사무실이 많은 것도 아니고, 배후 인구의 보행 통로도 아니기 때문에 단언컨데 B급지 마이너 수준으로 평가할 수
있다. 그런데 이곳은 식당이 너무 부족하고 마땅한 먹을 거리가 없는 탓에 규모가 크던 적던 점심 1.5회전 이상, 저녁 1회전은 가뿐하게 치뤄내는 알토란 같은 상권이다. 식사 때면 어디서 저 많은 직장인들이 근무하는지 의심스러울 정도이고, 노년층과 주부 모임도 상당히 많은 곳임을 피부로
느낄 수 있다. 때만 되면 쏟아져 나오는 사람들로 넘쳐나는 곳이 동서울호텔 상권이다.
그렇다면 무조건 내가 살고 있는 동네에서 장사를 해야 할까? 예로부터 안면장사는 오래 못 간다는 말도 있는데 말이다. 결론을 이야기하자면 동네부터 뒤지는 것이 현명한 방법이다. 아는 사람을 믿고 장사하려는 마음은 버리면 그만이다. 장사라는 것이 몫이 전부를 결정하는 것은 아니지만 보다 효율적인 투자비를 감안한다면 태어난 곳이나, 살고 있는 곳, 여러가지 이유로 자주 찾아 익숙한 동네 바로 그런 곳부터 발품을 팔아야 한다. 단순히 거주지를 위해 혹은, 아는 사람이 많으니까 설마 망하겠어?라는 자기만족을 위한 욕심은 재차 이야기하지만 관심을 꺼두자.
상권을 조사할 때 시간이 중요한 것도 특별할 것 하나 없는 지적이다. 필자가 요구하는 핵심은 업종에 따라 조사 시간이 달라야 한다는 것이고 시간 절약을 하기 위해서는 무작정 발품 팔기는 금물이다. 칼국수집을 차린다고 할 때 저녁 시간에는 부러
상권을 확인하지 않아도 좋다. 점심에만 집중하면 그만이다. 칼국수는 저녁에 잘 팔리지 않는다. 전적으로 점심 아이템이다. 반대로 삼겹살집을 하는 예비 창업자라면 점심 상권은 크게 고려하지 않아도 좋다. 점심에 삼겹살을 먹는 사람이 거의 없다는 것은 고객인 여러분이 잘 알고 그대로
실천하고 있다. 점심엔 다른 볼일과 준비를 하고 저녁에 집중해서 손님의 유무를 확인해야 하는 것이 상권을 조사하는 요령이다. 물론 하루 온종일 거리에 죽치고 앉아 시간을 보내는 것도 크게 탓할 일은 아니다. 생계와 전재산이 걸린 일이기 때문에 많이 보고 오래 지켜 볼수록 좋을 테니
말이다. 그렇다고 필자가 무대포식의 방법을 강권할 수는 없는 일 아닌가?